Résilier le contrat du syndic en cours de mandat : la procédure de l'article 18 VIII

Dans quels cas peut-on résilier le contrat du syndic ?

La loi vise un seul motif : l'inexécution suffisamment grave de ses obligations par le syndic (article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965). Un désaccord ou la préférence pour un autre cabinet ne suffisent pas. Dans ces situations, la voie prévue est le non-renouvellement du contrat, à l'approche de son terme.

La loi ne dresse pas de liste : la gravité s'apprécie au cas par cas et, en cas de litige, relève de l'appréciation du juge. Les manquements invoqués portent en pratique sur les missions que l'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic : ne pas exécuter les décisions de l'assemblée générale, ne pas pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble, ne pas conserver les archives du syndicat, ne pas tenir à jour le carnet d'entretien. Chaque manquement doit être établi par des faits datés.

À l'inverse, le souhait de changer de cabinet ne suffit pas. La Cour de cassation a jugé qu'une simple mise en concurrence ne constitue pas un motif légitime de révocation anticipée : le syndic doit alors être indemnisé jusqu'au terme de son mandat, sauf à prouver qu'il a manqué à ses obligations (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.506).

Comment se déroule la procédure, étape par étape ?

La procédure suit une séquence fixée par la loi. Le conseil syndical rédige une demande motivée. Son président l'envoie au syndic en recommandé. Le syndic convoque l'assemblée dans les deux mois, sinon le président du conseil syndical la convoque. L'assemblée se prononce et peut désigner, dans la même séance, le nouveau syndic.

Comment rédiger et envoyer la demande motivée ?

La demande liste chaque inexécution reprochée, avec des faits et des dates. Elle demande l'inscription de la résiliation à l'ordre du jour. Le président du conseil syndical l'envoie au syndic par lettre recommandée : la première présentation de cette lettre fait courir le délai de deux mois. Notre modèle de demande motivée prépare ce courrier.

La lettre recommandée électronique est admise. Selon l'article 64 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025, les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, notamment par lettre recommandée électronique. Le délai court alors à compter du lendemain de la transmission, par le prestataire, de l'avis électronique informant le syndic de l'envoi.

Quels délais faut-il respecter ?

Trois délais encadrent la procédure. Le syndic dispose de deux mois pour convoquer l'assemblée, à compter de la première présentation de la lettre recommandée. La convocation part au moins 21 jours avant l'assemblée, sauf urgence. La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après l'assemblée. Le tableau ci-dessous récapitule ces délais.

Quelles majorités s'appliquent en assemblée ?

La désignation du nouveau syndic se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 c de la loi du 10 juillet 1965). Si le projet obtient au moins le tiers de ces voix, un second vote immédiat a lieu à la majorité de l'article 24 (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).

La résiliation elle-même se vote aussi à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le contrat type de syndic, annexé au décret du 17 mars 1967, le prévoit expressément : le contrat peut être résilié, à l'initiative du conseil syndical, « par décision de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires », en renvoyant à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat doit-il verser une indemnité au syndic ?

Non, lorsque la résiliation repose sur une inexécution suffisamment grave du syndic, établie par le syndicat. En revanche, sans manquement de cette nature, le syndic peut obtenir une indemnisation : la Cour de cassation juge qu'il doit être indemnisé jusqu'au terme de son mandat, sauf preuve de ses manquements (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.506).

Le rapport au Président de la République sur l'ordonnance du 30 octobre 2019 rappelle cette logique : la résiliation anticipée « suppose dans tous les cas une inexécution suffisamment grave de l'autre partie », conformément à la jurisprudence exigeant la preuve d'un manquement « de nature à justifier sa révocation sans indemnité ». Pour la fin de contrat à l'approche du terme, l'article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément l'absence d'indemnité.

Résiliation ou non-renouvellement : quelle différence ?

La résiliation intervient en cours de mandat, pour inexécution suffisamment grave (article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965). Le non-renouvellement intervient à l'approche du terme : une assemblée tenue dans les trois mois qui le précèdent désigne le nouveau syndic, sans indemnité (article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965).

Et si c'est le syndic qui veut résilier ?

Le syndic peut aussi prendre l'initiative de la résiliation. Il notifie alors au président du conseil syndical les inexécutions qu'il reproche. Il convoque ensuite une assemblée générale au moins deux mois après cette notification (article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965). Notre guide sur la démission du syndic détaille cette situation.

Que se passe-t-il après l'assemblée ?

Si un nouveau syndic est désigné, la passation commence à la cessation des fonctions de l'ancien : trésorerie et références bancaires sous quinze jours, documents et archives sous un mois, état des comptes dans les deux mois suivants (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965). Suivez chaque remise avec notre check-list de passation.

Si l'assemblée convoquée à cet effet ne nomme pas de syndic, le président du tribunal judiciaire en désigne un, à la requête d'un copropriétaire, du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Pour situer cette procédure dans l'ensemble du parcours, consultez la page changer de syndic. Pour une question sur votre situation, vous pouvez nous contacter.