Qui doit mettre en concurrence, et quand
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 confie la mise en concurrence au conseil syndical. En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel, il met en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic, établis conformément au contrat type. L'obligation n'est donc pas périodique : elle se présente à chaque assemblée qui doit désigner un syndic professionnel, qu'il s'agisse de renouveler le syndic en place ou d'en choisir un nouveau.
Le calendrier découle de celui du mandat : l'assemblée de désignation se tenant dans les trois mois précédant l'échéance du contrat en cours, le conseil syndical engage ses consultations plusieurs mois en amont, pour disposer de projets comparables au moment d'arrêter l'ordre du jour avec le syndic.
La loi précise que cette formalité n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation. Autrement dit, un syndic désigné sans mise en concurrence préalable reste valablement désigné : la mise en concurrence sert l'information de l'assemblée, elle ne conditionne pas la validité du vote.
Ce qui a changé le 1er juin 2020
Jusqu'au 31 mai 2020, l'article 21 imposait au conseil syndical une mise en concurrence tous les trois ans. L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a réécrit le texte, en vigueur depuis le 1er juin 2020 : la mise en concurrence est désormais attachée à chaque assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, la dispense est votée lors de l'assemblée précédente, et le conseil syndical peut rendre un avis écrit sur les projets.
Les contenus qui évoquent encore une « mise en concurrence triennale » décrivent donc l'ancien régime. C'est le texte en vigueur, consultable sur Légifrance, qui fait foi.
| Point | Jusqu'au 31 mai 2020 | Depuis le 1er juin 2020 |
|---|---|---|
| Fréquence | Tous les trois ans | Avant chaque assemblée appelée à désigner un syndic professionnel |
| Dispense | Vote à la majorité de l'article 25 l'année précédente | Vote à la majorité de l'article 25 lors de l'assemblée précédente, question inscrite à son ordre du jour |
| Sanction du défaut | Non précisée par le texte | Formalité non prescrite à peine d'irrégularité de la désignation |
| Avis du conseil syndical | Non prévu | Avis écrit possible sur tout projet de contrat, joint à la convocation |
| Sans conseil syndical | Pas d'obligation | Pas d'obligation |
La dispense : possible, mais encadrée
L'assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence. La décision se vote à la majorité absolue de l'article 25, lors de l'assemblée générale qui précède celle appelée à désigner le syndic, et la question doit être inscrite à l'ordre du jour de cette assemblée précédente. Une dispense décidée le jour même de la désignation ne remplit pas cette condition.
Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire. Dans tous les cas, la dispense supprime une obligation, pas une faculté : copropriétaires et conseil restent libres de comparer autant de contrats qu'ils le souhaitent.
Comment organiser une mise en concurrence utile
Une consultation sérieuse compare des offres comparables : mêmes informations transmises à chaque candidat (nombre de lots, budget, contrats en cours, contentieux, travaux votés ou envisagés), projets établis sur le contrat type du décret n° 2015-342, et lecture ligne à ligne des trois blocs qui font le coût réel.
| Bloc | Ce qu'il faut comparer | Pourquoi |
|---|---|---|
| Forfait de gestion courante | Périmètre exact : nombre de réunions et d'heures d'AG incluses, plage horaire, visites d'immeuble | Un forfait bas avec un périmètre étroit se rattrape en facturations annexes |
| Prestations particulières (annexe 2) | Tarif de chaque ligne de la liste limitative du décret n° 2015-342 | C'est là que se logent les écarts les plus forts entre cabinets |
| Honoraires sur travaux | Pourcentage dégressif du montant HT, voté en AG avec les travaux (art. 18-1 A) | Poste décisif dès qu'un chantier est en vue |
L'avis écrit du conseil syndical
Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Lorsqu'il en émet un, cet avis est joint à la convocation de l'assemblée générale, en même temps que les projets de contrat concernés.
C'est l'outil le plus utile pour éclairer le vote : une synthèse factuelle des écarts de forfait, de prestations particulières et d'honoraires sur travaux permet aux copropriétaires de comparer sans devoir relire chaque contrat.
Après la consultation : le vote en assemblée
Les projets retenus sont joints à la convocation de l'assemblée générale, et la désignation se vote à la majorité absolue de l'article 25 ; si un candidat obtient au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible (article 25-1). Tout copropriétaire peut, de son côté, demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen de projets de contrat qu'il lui communique.
AD SYNDIC répond aux mises en concurrence avec un contrat conforme au contrat type et un barème remis ligne à ligne avant signature : la comparaison doit pouvoir se faire poste par poste, sans zone d'ombre.
Questions fréquentes
La mise en concurrence est-elle obligatoire tous les trois ans ?
Non, plus depuis le 1er juin 2020. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat avant chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel. La règle des trois ans appartient à l'ancien texte.
Que se passe-t-il si le conseil syndical ne fait pas la mise en concurrence ?
La désignation du syndic reste valable : l'article 21 précise que cette formalité n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation. Rien n'empêche alors un copropriétaire de pallier la carence en faisant inscrire lui-même des projets de contrat à l'ordre du jour.
Comment obtenir une dispense de mise en concurrence ?
Par un vote à la majorité absolue de l'article 25, lors de l'assemblée générale qui précède celle appelée à désigner le syndic. La question doit être inscrite à l'ordre du jour de cette assemblée précédente : elle ne peut pas être décidée le jour de la désignation.
Le syndic en place peut-il refuser d'inscrire un contrat concurrent à l'ordre du jour ?
Non. Tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen de projets de contrat qu'il lui communique. Le syndic qui l'écarterait s'exposerait à voir contester la régularité de l'assemblée.
Le conseil syndical peut-il donner son avis sur les contrats ?
Oui. Le conseil syndical peut rendre un avis écrit sur tout projet de contrat de syndic. S'il le fait, l'avis est joint à la convocation de l'assemblée générale, avec les projets de contrat concernés.
Une petite copropriété sans conseil syndical doit-elle mettre en concurrence ?
Non : lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire. Comparer plusieurs contrats reste néanmoins la meilleure protection contre un forfait mal calibré, en particulier dans les petits immeubles.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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