Qui fixe le seuil de mise en concurrence ?
L'assemblée générale, à la majorité de l'article 25. Elle arrête le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, et celui à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire pour les contrats autres que celui du syndic (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). La loi ne fixe aucun chiffre.
Faites préciser ces seuils s'ils n'existent pas.
Comment se fait la mise en concurrence ?
Si l'assemblée n'en a pas fixé les conditions, la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises (article 19-2 du décret du 17 mars 1967). Les conditions essentielles des contrats proposés sont jointes à la convocation (article 11 du décret).
| Point | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Seuil de consultation du conseil syndical | Fixé par l'AG, majorité de l'article 25 | Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Seuil de mise en concurrence (hors syndic) | Fixé par l'AG, majorité de l'article 25 | Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Forme par défaut | Plusieurs devis, ou devis descriptif évalué par plusieurs entreprises | Article 19-2 du décret du 17 mars 1967 |
| Convocation | Conditions essentielles des contrats proposés jointes ; avis du conseil syndical joint pour information | Article 11 du décret du 17 mars 1967 |
| Devis notifiés avec l'ordre du jour | Doivent être soumis au vote | Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.658 |
Que se passe-t-il si tous les devis ne sont pas soumis au vote ?
La décision est exposée à l'annulation. La Cour de cassation juge que, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard avec l'ordre du jour, ils doivent être soumis au vote de l'assemblée (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.658).
Elle a aussi jugé que l'obligation est remplie dès lors que plusieurs devis ont été demandés (Cass. 3e civ., 27 novembre 2013).
Quelle différence avec la mise en concurrence du syndic ?
Elle obéit à d'autres règles. La mise en concurrence du contrat de syndic est organisée par le conseil syndical avant chaque désignation, et son absence n'entraîne pas l'irrégularité de la désignation. Notre guide sur la mise en concurrence du syndic la détaille. Ne transposez pas ces règles aux contrats d'entretien ou aux marchés de travaux.
Pour demander une mise en concurrence d'un prestataire, utilisez notre modèle de demande de mise en concurrence des contrats. Le conseil syndical joue un rôle clé dans ce contrôle. Pour une question, contactez-nous.
Questions fréquentes
Existe-t-il un seuil légal de mise en concurrence ?
Non. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 laisse l'assemblée générale fixer ce montant, à la majorité de l'article 25.
L'avis du conseil syndical conditionne-t-il la validité du vote ?
Non. L'avis du conseil syndical, lorsque sa consultation est obligatoire, est joint à la convocation pour l'information des copropriétaires (article 11 du décret du 17 mars 1967).
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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