Sur quel fondement le syndic est-il responsable ?
Envers le syndicat, le syndic est un mandataire : il répond des dommages résultant de l'inexécution de son mandat et des fautes qu'il commet dans sa gestion (articles 1991 et 1992 du code civil). Envers un copropriétaire, sa responsabilité est délictuelle : il répare le dommage causé par sa faute (article 1240 du code civil).
Qui peut agir contre le syndic ?
Le syndicat, par décision de l'assemblée. En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut agir sur délégation expresse de l'assemblée, votée à la majorité de l'article 25 ; sans conseil syndical, des copropriétaires représentant au moins un quart des voix le peuvent (article 15 de la loi du 10 juillet 1965).
Un copropriétaire agit seul pour son préjudice personnel.
| Qui agit | Pour quel préjudice | Texte |
|---|---|---|
| Le syndicat (décision d'assemblée) | Préjudice du syndicat | Articles 1991 et 1992 du code civil |
| Le président du conseil syndical, sur délégation de l'assemblée | Préjudice du syndicat ; dommages et intérêts alloués au syndicat | Articles 15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Copropriétaires représentant au moins un quart des voix, sans conseil syndical | Préjudice du syndicat | Article 15 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Un copropriétaire seul | Préjudice personnel | Article 1240 du code civil |
Quelles fautes ont été retenues par les juges ?
Dans une affaire jugée en 2024, un syndic avait tardé à faire voter puis réaliser des travaux sur un immeuble en péril : sa responsabilité a été retenue envers une copropriétaire (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558).
Dans une autre, le syndic avait tardé à convoquer des assemblées pour faire voter des travaux demandés et à prendre des mesures urgentes (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-15.424).
Le quitus empêche-t-il d'agir ?
Pas pour le préjudice personnel d'un copropriétaire. La Cour de cassation juge que le copropriétaire qui a voté le quitus peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute ; le quitus est sans effet sur cette responsabilité (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558).
Notre guide approbation des comptes et quitus détaille ce vote.
Quelles garanties protègent la copropriété ?
Le syndic professionnel doit justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds qu'il détient, et d'une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle (article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Notre guide sur la carte professionnelle et les garanties du syndic explique comment les vérifier.
L'action obéit en principe au délai de droit commun de cinq ans de l'article 2224 du code civil. Si les manquements sont graves et persistants, lisez aussi notre guide pour résilier le contrat du syndic en cours de mandat et celui sur le rôle et les obligations du syndic, ou contactez-nous.
Questions fréquentes
À qui sont versés les dommages et intérêts obtenus par le président du conseil syndical ?
Au syndicat des copropriétaires : l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'en cas de condamnation, les dommages et intérêts lui sont alloués.
Faut-il prouver une faute ?
Oui. La responsabilité du syndic suppose une faute et un préjudice ; un copropriétaire doit établir un préjudice personnel, distinct de celui du syndicat.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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