Compteurs divisionnaires ou contrats individuels : quelle différence ?
Avec des compteurs divisionnaires, la copropriété reste l'unique abonnée du service d'eau ; le syndic répartit ensuite la facture selon les relevés de chaque lot. Avec l'individualisation des contrats, chaque occupant souscrit son propre contrat auprès du service d'eau et paie directement sa consommation. La seconde démarche suppose une procédure auprès du distributeur et une mise en conformité des installations.
| Critère | Compteurs divisionnaires | Contrats individuels |
|---|---|---|
| Abonné du service d'eau | Le syndicat | Chaque occupant |
| Répartition de la facture | Par le syndic, selon les relevés | Facture directe à chaque abonné |
| Majorité en assemblée | Article 25, passerelle de l'article 25-1 | Article 25, passerelle de l'article 25-1 |
| Texte de référence | Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 | Article 93 de la loi SRU ; décret n° 2003-408 |
| Eau chaude sanitaire | Selon l'installation | Non concernée par le contrat individuel |
Quelle majorité pour voter l'individualisation ?
L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires, comme la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et les études et travaux nécessaires, se votent à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Si le projet recueille au moins le tiers de ces voix, un second vote immédiat a lieu à la majorité de l'article 24 (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Comment se déroule l'individualisation des contrats ?
Tout service public de distribution d'eau est tenu d'individualiser les contrats à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation dès lors que le propriétaire en fait la demande (article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000). Le contrat individuel s'impose alors à tout occupant.
Le demandeur prend en charge les études et travaux, dont la pose des compteurs.
La procédure est fixée par le décret n° 2003-408 du 28 avril 2003 : demande au service d'eau avec un dossier technique, examen par le distributeur, confirmation par lettre recommandée, puis individualisation effective. Prévoyez plusieurs mois entre le vote et la mise en place.
L'installation de compteurs est-elle obligatoire ?
Pour les immeubles existants, la loi ouvre une faculté, pas une obligation générale. En revanche, toute nouvelle construction à usage principal d'habitation doit comporter une installation mesurant l'eau froide fournie à chaque logement (article L. 152-3 du code de la construction et de l'habitation).
L'ancien article L. 135-1 du même code, encore souvent cité, est abrogé depuis le 1er juillet 2021.
Et l'eau chaude collective ?
Dans les immeubles dotés d'une production collective d'eau chaude équipée de compteurs individuels, les frais sont répartis entre les logements proportionnellement à ces compteurs (article R. 174-13 du code de la construction et de l'habitation). À partir du 1er janvier 2027, tous les appareils de mesure devront être relevables à distance.
Pour le chauffage, lisez notre guide sur l'individualisation des frais de chauffage. Pour la répartition des autres charges, consultez notre guide sur les clés de répartition des charges et celui sur les charges récupérables sur le locataire, ou contactez-nous.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il imposer l'individualisation de son contrat d'eau ?
La demande d'individualisation est faite par le propriétaire de l'immeuble, en copropriété par le syndicat après un vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Qui paie les travaux d'individualisation ?
Le propriétaire qui a formulé la demande, en copropriété le syndicat, prend en charge les études et travaux nécessaires, notamment la pose des compteurs (article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000).
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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