Quelle majorité pour installer un digicode ou un portail ?
Les modalités d'ouverture des portes d'accès se votent à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965, lettre g). Si le projet obtient au moins le tiers de ces voix, un second vote immédiat a lieu à la majorité de l'article 24 (article 25-1).
Peut-on fermer totalement la résidence ?
Oui, mais la fermeture totale doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété (article 25 g). Un cabinet médical ou un commerce doit rester accessible à sa clientèle, par exemple grâce à un interphone ou à des horaires d'ouverture.
L'assemblée ne peut pas, à quelque majorité que ce soit, modifier la destination ou les modalités de jouissance d'un lot (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
Quels accès faut-il garantir ?
Le syndicat s'assure que la police, la gendarmerie et les secours peuvent accéder aux parties communes pour intervenir (article L. 272-1 du code de la sécurité intérieure). Le syndic doit aussi permettre l'accès des opérateurs postaux aux boîtes aux lettres (article L. 126-12 du code de la construction et de l'habitation).
| Qui | Accès | Texte |
|---|---|---|
| Police, gendarmerie, services d'incendie et de secours | Aux parties communes, pour intervenir | Article L. 272-1 du code de la sécurité intérieure |
| Police municipale | Autorisation permanente possible, votée à la majorité de l'article 24 | Article L. 272-1 du CSI ; article 24 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Service postal et opérateurs autorisés | Aux boîtes aux lettres, dans des conditions identiques | Article L. 126-12 du CCH |
| Porteurs de presse | Aux boîtes aux lettres | Article L. 126-13 du CCH |
| Commissaires de justice | Aux parties communes, dans les conditions fixées par décret | Article L. 126-14 du CCH |
| Distributeurs de gaz et d'électricité | Aux ouvrages de leur réseau | Article L. 126-15 du CCH |
Pourquoi lit-on encore « article 26 » ?
Parce que la règle a changé. Avant 2014, la fermeture relevait de l'article 26, avec une décision à renouveler chaque année. Entre 2014 et 2020, elle relevait encore de l'article 26. Depuis le 1er juin 2020, c'est l'article 25 g) qui s'applique.
Les anciens articles du code de la construction sur l'accès des secours ont aussi été déplacés dans le code de la sécurité intérieure.
Pour les autres votes, lisez notre guide sur les règles de majorité. Si la résidence envisage une vidéosurveillance en même temps, voyez notre guide vidéosurveillance en copropriété. Pour préparer la résolution, contactez-nous.
Questions fréquentes
Faut-il revoter la fermeture chaque année ?
Non. L'obligation de renouveler chaque année la décision d'ouverture figurait dans l'ancienne rédaction de l'article 26, abandonnée en 2014.
Un copropriétaire commerçant peut-il s'opposer à la fermeture ?
La fermeture totale doit rester compatible avec l'activité autorisée par le règlement (article 25 g de la loi du 10 juillet 1965). Une fermeture qui empêcherait cette activité peut être contestée.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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