Quelle majorité pour vendre une partie commune ?
Les actes de disposition sur les parties communes se votent à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Si la partie commune est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, l'unanimité des voix de tous les copropriétaires est exigée.
Certains actes imposés par la loi relèvent de l'article 25.
Que se passe-t-il si la majorité de l'article 26 n'est pas atteinte ?
Si le projet recueille l'approbation de la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote. Elle statue alors à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Comment se déroule l'opération, étape par étape ?
Le copropriétaire intéressé demande l'inscription de la question à l'ordre du jour. L'assemblée vote la vente, puis, le cas échéant, la nouvelle répartition des charges. Le syndicat passe l'acte lui-même. Le prix est ensuite réparti entre les copropriétaires concernés. Les travaux d'aménagement font l'objet d'une autorisation distincte.
| Étape | Ce que prévoit le texte | Texte |
|---|---|---|
| 1. Demande d'inscription | Question portée à la prochaine assemblée, ou à la suivante si la demande arrive trop tard | Article 10 du décret du 17 mars 1967 |
| 2. Vote de la vente | Majorité de l'article 26 ; unanimité si la partie est nécessaire à la destination de l'immeuble | Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 |
| 3. Répartition des charges | Modification possible à la même majorité que la vente | Article 11 de la loi du 10 juillet 1965 |
| 4. Signature de l'acte | Acte passé par le syndicat lui-même | Article 16 de la loi du 10 juillet 1965 |
| 5. Répartition du prix | Entre les copropriétaires dans les lots desquels figurait la partie cédée, remise par le syndic | Article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| 6. Travaux privatifs | Autorisation de l'article 25 b, avec un document précisant l'implantation et la consistance des travaux | Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; article 10 du décret du 17 mars 1967 |
À qui revient le prix de vente ?
Le prix se divise de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient les parties communes cédées, en proportion de leur quote-part (article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic remet directement à chacun sa part, après déduction des sommes qu'il doit au syndicat.
Le prix ne reste donc pas dans la trésorerie de la copropriété.
Faut-il une autre autorisation pour les travaux ?
Oui, si les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble : l'autorisation relève de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, avec une passerelle possible (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965). La résolution est accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux (article 10 du décret du 17 mars 1967).
Notre guide sur les parties communes et parties privatives rappelle ce que recouvre chaque catégorie. Pour un projet plus lourd, lisez notre guide sur la surélévation d'immeuble. Le modèle d'inscription d'une question à l'ordre du jour prépare votre demande, et vous pouvez nous contacter.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il occuper une partie commune sans l'acheter ?
L'usage exclusif d'une partie commune suppose une décision de l'assemblée. Une appropriation sans vote expose à une action en remise en état.
Qui paie les frais de l'opération ?
La loi ne fixe pas de règle générale sur ce point : la résolution votée précise en pratique la charge des frais d'acte et de géomètre.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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