Surélever ou vendre le droit de surélever : deux voies
Une copropriété peut envisager la surélévation de deux manières. Première voie : le syndicat surélève lui-même pour créer de nouveaux locaux à usage privatif, qu'il vendra ensuite. Seconde voie, la plus fréquente : le syndicat aliène — c'est-à-dire vend — le droit de surélever à un promoteur ou à un tiers, qui réalise et commercialise les logements créés.
Dans les deux cas, l'opération modifie les parties communes (la toiture, la structure), fait naître de nouveaux lots et impose de revoir l'état descriptif de division et la répartition des tantièmes. C'est pourquoi la loi encadre strictement la décision.
Quelle majorité pour décider ?
La surélévation en vue de créer de nouveaux locaux privatifs, réalisée par les soins du syndicat, ne peut être décidée qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (article 35). Cette « double majorité » exige l'accord de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
L'aliénation du droit de surélever un bâtiment existant obéit à la même exigence : majorité de l'article 26 dans le cas général. Lorsque l'immeuble est situé dans un périmètre où s'applique un droit de préemption urbain, la décision d'aliéner ce droit relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la décision doit en outre être confirmée par une assemblée spéciale réunissant les copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever.
Ces règles de majorité renforcée s'expliquent : la surélévation touche à l'aspect et à la structure de l'immeuble, et redistribue la valeur entre copropriétaires. Un accompagnement juridique du syndic est indispensable pour sécuriser les résolutions.
| Opération | Majorité requise | Source |
|---|---|---|
| Surélévation réalisée par le syndicat | Article 26 (double majorité) | Loi du 10 juillet 1965, art. 35 |
| Aliénation du droit de surélever (cas général) | Article 26 (double majorité) | Loi du 10 juillet 1965, art. 35 |
| Aliénation en périmètre de droit de préemption urbain | Majorité de tous les copropriétaires (art. 25) | Loi du 10 juillet 1965, art. 35 |
| Immeuble à plusieurs bâtiments | Confirmation par assemblée spéciale du bâtiment concerné | Loi du 10 juillet 1965, art. 35 |
Un levier pour financer la rénovation de l'immeuble
La surélévation intéresse d'abord les copropriétés parisiennes et de première couronne, où le foncier est rare et cher : ajouter un étage crée de la valeur là où il est impossible de construire au sol. La vente du droit de surélever procure au syndicat une recette qui peut couvrir tout ou partie d'un ravalement, d'une rénovation énergétique ou de la mise aux normes de l'immeuble.
L'opération suppose toutefois de vérifier la faisabilité technique (capacité portante de la structure) et réglementaire (règles d'urbanisme du plan local d'urbanisme, gabarit autorisé). Le produit de la vente et son affectation sont votés en assemblée générale ; les nouveaux lots créés donnent lieu à un état descriptif de division modifié et à une grille de tantièmes actualisée.
Et après : gérer les nouveaux lots
Une fois les logements créés et vendus, ils entrent dans la copropriété et contribuent aux charges au prorata de leurs nouveaux tantièmes. Pour un copropriétaire qui conserve un lot surélevé afin de le louer, l'articulation entre le syndic de l'immeuble et la gestion locative du lot se coordonne facilement au sein du groupe AD Gestion, dont l'offre de gestion locative s'établit à titre d'exemple à 6,5 % TTC des loyers encaissés.
Questions fréquentes
Un seul copropriétaire peut-il bloquer une surélévation ?
La surélévation et l'aliénation du droit de surélever relèvent de la majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). Un copropriétaire isolé ne peut donc pas bloquer la décision à lui seul, mais cette majorité renforcée suppose une adhésion large : le projet doit être solidement préparé et documenté avant l'assemblée.
À qui appartient l'argent de la vente du droit de surélever ?
La recette tirée de l'aliénation du droit de surélever revient au syndicat des copropriétaires. Son montant et son affectation — financement de travaux, réduction des appels de fonds, alimentation du fonds de travaux — sont décidés en assemblée générale.
La surélévation change-t-elle les tantièmes de chacun ?
Oui. La création de nouveaux lots impose de modifier l'état descriptif de division et de recalculer la grille de répartition des charges : la quote-part de chaque copropriétaire existant est ajustée pour tenir compte des lots ajoutés. Ce nouveau règlement est établi par un géomètre et voté en assemblée.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
Parler de ma copropriété