Quand peut-on créer un syndicat secondaire ?
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots les composent peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider la constitution d'un syndicat secondaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 27 de la loi du 10 juillet 1965).
À quoi sert un syndicat secondaire ?
Il assure la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du ou des bâtiments concernés, sous réserve des droits des autres copropriétaires prévus par le règlement. Cet objet peut être étendu par l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires, à la majorité de l'article 24. Le syndicat secondaire a la personnalité civile et est représenté au conseil syndical du syndicat principal.
| Critère | Syndicat secondaire (article 27) | Scission (article 28) |
|---|---|---|
| Condition | Plusieurs bâtiments ou entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome | Plusieurs bâtiments et division de la propriété du sol possible |
| Décision | Assemblée spéciale des copropriétaires concernés, à la majorité des voix de tous les copropriétaires | Assemblée spéciale, puis assemblée générale du syndicat initial |
| Effet | Gestion autonome, rattachement au syndicat principal maintenu | Dissolution du syndicat initial |
| Division en volumes d'un bâtiment unique | Non concerné | Exclue |
Des charges spéciales suffisent-elles à créer un syndicat secondaire ?
Non. La Cour de cassation juge que la présence de parties communes spéciales et l'appel de charges spéciales ne suffisent pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.214, rapporté par l'ANIL). La création suppose une décision de l'assemblée spéciale. Notre guide charges générales ou charges spéciales détaille cette distinction.
Quelle différence avec la scission de copropriété ?
La scission permet à un bâtiment de se retirer du syndicat initial pour former un syndicat distinct, lorsque la division de la propriété du sol est possible (article 28 de la loi du 10 juillet 1965). Elle emporte la dissolution du syndicat initial et ne peut pas servir à diviser en volumes un bâtiment unique.
Le syndicat secondaire, lui, reste rattaché au syndicat principal.
Pour une organisation différente, lisez notre guide copropriété ou ASL, ou le guide sur la loi du 10 juillet 1965. Pour étudier le cas de votre ensemble immobilier, vous pouvez nous contacter.
Questions fréquentes
Le syndicat secondaire a-t-il son propre syndic ?
Le syndicat secondaire a la personnalité civile et fonctionne dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 : il est donc doté de ses propres organes, dont un syndic.
Qui vote la création du syndicat secondaire ?
Les copropriétaires dont les lots composent le bâtiment ou l'entité concernée, réunis en assemblée spéciale (article 27 de la loi du 10 juillet 1965).
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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