Quel est le délai de prescription des charges ?
Cinq ans. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 rend applicable l'article 2224 du code civil aux actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Ce délai vaut pour le recouvrement des charges par le syndicat comme pour l'action d'un copropriétaire en remboursement d'un trop-perçu.
À partir de quand le délai court-il ?
Le délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant de l'exercer (article 2224 du code civil). Pour un remboursement de charges, il court à compter des décisions ayant annulé les comptes (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 16-21.084).
Comment interrompre la prescription ?
Plusieurs actes interrompent le délai : la demande en justice, même en référé, la reconnaissance de la dette par le débiteur, une mesure conservatoire ou un acte d'exécution forcée (articles 2240 à 2244 du code civil). Une simple mise en demeure ne figure pas dans cette liste : elle ne suffit donc pas à interrompre la prescription.
| Acte | Effet | Texte |
|---|---|---|
| Reconnaissance de la dette par le copropriétaire | Interrompt le délai | Article 2240 du code civil |
| Demande en justice, même en référé | Interrompt le délai jusqu'à la fin de l'instance | Articles 2241 et 2242 du code civil |
| Désistement, péremption ou rejet définitif de la demande | L'interruption est non avenue | Article 2243 du code civil |
| Mesure conservatoire ou acte d'exécution forcée | Interrompt le délai | Article 2244 du code civil |
| Simple mise en demeure | Absente de la liste des causes d'interruption | Articles 2240 à 2244 du code civil |
Qu'en est-il des charges antérieures à 2018 ?
Avant la loi ELAN, le délai était de dix ans. En cas de réduction d'un délai, le nouveau délai court à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale dépasse l'ancien délai (article 2222 du code civil).
Sauf interruption, les créances nées avant le 25 novembre 2018 sont donc prescrites au plus tard le 25 novembre 2023.
Et le délai pour contester une décision d'assemblée ?
C'est un autre délai. La contestation d'une décision d'assemblée générale se fait dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Notre guide pour contester une décision d'assemblée générale détaille cette procédure.
En cas d'impayés, lisez notre guide sur les impayés de charges et celui sur le délai pour payer un appel de fonds. Si vous recevez une mise en demeure, notre modèle de réponse vous aide, et vous pouvez nous contacter.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il réclamer des charges de plus de cinq ans ?
Sauf interruption de la prescription, l'action en recouvrement est prescrite au-delà de cinq ans à compter du jour où le syndicat a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir (article 2224 du code civil, applicable par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Une relance du syndic interrompt-elle le délai ?
Une simple relance ou mise en demeure ne figure pas parmi les causes d'interruption des articles 2240 à 2244 du code civil. Une reconnaissance de dette ou une demande en justice, en revanche, interrompt le délai.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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