Quand ces règles s'appliquent-elles ?
Elles s'appliquent aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires (article 41-13 de la loi du 10 juillet 1965). Le critère est le nombre de copropriétaires, pas le nombre de lots : dix lots détenus par deux personnes relèvent de ce régime, deux lots détenus par trois personnes n'en relèvent pas. Un syndic reste nécessaire.
Qui prend les décisions ?
Le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix prend les décisions relevant de la majorité des voix exprimées et désigne le syndic. Celui qui détient au moins les deux tiers des voix prend les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965).
Chacun peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble.
| Décision | Qui décide | Texte |
|---|---|---|
| Décisions de l'article 24 et désignation du syndic | Le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix | Article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Décisions de l'article 25 | Le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix | Article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble | Chaque copropriétaire, quel que soit son nombre de voix | Article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Budget prévisionnel et approbation des comptes | En assemblée générale | Article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Contestation d'une décision de l'autre copropriétaire | Dans les deux mois de sa notification | Article 41-19 de la loi du 10 juillet 1965 |
Faut-il réunir une assemblée générale ?
Pas toujours. Les mesures conservatoires et les décisions de l'article 41-16 peuvent être prises sans réunion de l'assemblée, à l'exception du vote du budget prévisionnel et de l'approbation des comptes (article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965). La décision doit être notifiée à l'autre copropriétaire, faute de quoi elle lui est inopposable.
Comment contester une décision de l'autre copropriétaire ?
Le copropriétaire qui n'a pas participé à la décision peut la contester dans un délai de deux mois à compter de sa notification (article 41-19 de la loi du 10 juillet 1965). Sauf urgence, l'exécution d'une décision prise sans l'accord de l'autre est suspendue pendant ce délai.
En cas de blocage mettant en péril l'intérêt commun, le juge peut autoriser l'un d'eux à agir seul.
Et les petites copropriétés de cinq lots au plus ?
Un autre régime vise les syndicats d'au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 € (article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965).
Ils ne sont pas tenus de constituer un conseil syndical, ni de tenir une comptabilité en partie double.
Les décisions, hors budget et comptes, peuvent y être prises à l'unanimité lors d'une consultation écrite, sans convoquer d'assemblée (article 41-12). Découvrez notre offre pour les petites copropriétés, comparez les formules dans notre guide syndic professionnel, bénévole ou coopératif, ou lisez copropriété sans syndic. Pour en parler, contactez-nous.
Questions fréquentes
Une copropriété à deux peut-elle se passer de syndic ?
Aucun texte ne la dispense de syndic. Le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut toutefois le désigner seul (article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965), et le syndic peut être non professionnel.
Le budget peut-il être voté sans assemblée ?
Non. Le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes sont exclus des décisions prises sans réunion (article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965).
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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