La règle en vigueur : un compte au nom du syndicat, sans exception
L'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024, impose au syndic d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte sera ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix.
Le texte ne prévoit plus aucune dispense : la taille de la copropriété et le statut du syndic, professionnel ou non, sont sans incidence. Le compte séparé est la seule organisation bancaire conforme.
Ce qui a changé le 11 avril 2024
Avant cette date, l'article 18 permettait aux copropriétés de quinze lots au plus gérées par un syndic professionnel de dispenser celui-ci d'ouvrir un compte séparé, par un vote à la majorité de l'article 25. Les fonds transitaient alors par le compte du cabinet, avec une individualisation comptable appelée « sous-compte ». La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a supprimé cette dérogation.
| Point | Jusqu'au 10 avril 2024 | Depuis le 11 avril 2024 |
|---|---|---|
| Principe | Compte séparé au nom du syndicat | Compte séparé au nom du syndicat |
| Dérogation | Possible dans les copropriétés de quinze lots au plus, syndic professionnel, vote à l'article 25 | Aucune dérogation |
| Rôle de l'assemblée générale | Voter la dispense ou choisir la banque | Choisir une autre banque, à la majorité de l'article 25 |
| Sanction du défaut de compte séparé | Nullité de plein droit du mandat trois mois après la désignation | Nullité de plein droit du mandat trois mois après la désignation ; actes avec les tiers de bonne foi valables |
La différence juridique réelle : qui est titulaire du compte
Avec un compte séparé, le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte : les fonds appartiennent juridiquement au syndicat, sont identifiables à tout moment et suivent l'immeuble en cas de changement de syndic.
Avec un sous-compte, le titulaire du compte était le syndic : les sommes du syndicat étaient individualisées dans sa comptabilité, mais transitaient par un compte ouvert au nom du cabinet. La traçabilité reposait alors sur la comptabilité du syndic, non sur la titularité bancaire — c'est précisément ce que le législateur a voulu faire disparaître.
Comparatif : compte séparé contre ancien sous-compte
Le tableau suivant résume les différences concrètes entre les deux organisations.
| Critère | Compte séparé au nom du syndicat | Ancien sous-compte du compte du syndic |
|---|---|---|
| Titulaire du compte | Le syndicat des copropriétaires | Le syndic (individualisation comptable des fonds) |
| Statut juridique | Obligatoire dans toutes les copropriétés | Plus prévu par la loi depuis le 11 avril 2024 |
| Sanction en cas d'irrégularité | Sans objet (c'est la règle) | Absence de compte séparé : nullité de plein droit du mandat trois mois après la désignation |
| Lisibilité pour le conseil syndical | Relevés bancaires propres au syndicat | Lecture au travers de la comptabilité du syndic |
| Changement de syndic | Références bancaires transmises sous 15 jours (article 18-2) | Transfert des fonds à reconstituer depuis le compte du cabinet |
| Fonds de travaux (article 14-2-1) | Compte séparé rémunéré obligatoire | Compte séparé rémunéré obligatoire |
Votre copropriété fonctionne encore avec un sous-compte ?
Le texte en vigueur ne prévoit plus de dérogation : une copropriété dont les fonds transitent encore par le compte du cabinet n'est plus dans le cadre légal. Le conseil syndical a intérêt à demander au syndic, par écrit, les références du compte ouvert au nom du syndicat et, à défaut, son ouverture sans délai.
Rappelons que la sanction frappe le mandat du syndic : il est nul de plein droit trois mois après sa désignation si le compte séparé n'a pas été ouvert. Les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi restent toutefois valables, ce qui protège les fournisseurs et la continuité de la gestion.
Ce que nous faisons
AD SYNDIC ouvre un compte bancaire séparé au nom de chaque syndicat, quelle que soit la taille de l'immeuble, sans surcoût caché, et le conseil syndical accède aux pièces via l'extranet. Si l'assemblée souhaite une autre banque, nous l'organisons dans le cadre de l'article 25.
Questions fréquentes
Le sous-compte est-il encore légal ?
Non. Depuis le 11 avril 2024, l'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 impose un compte séparé au nom du syndicat dans toutes les copropriétés, sans dérogation. La dispense qui existait pour les copropriétés de quinze lots au plus gérées par un syndic professionnel a été supprimée par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.
L'assemblée générale peut-elle encore dispenser le syndic du compte séparé ?
Non. Elle peut seulement décider, à la majorité de l'article 25, que le compte séparé sera ouvert dans un autre établissement bancaire que celui choisi par le syndic.
Que risque un syndic qui n'ouvre pas de compte séparé ?
L'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la nullité de plein droit de son mandat trois mois après sa désignation. Les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi restent toutefois valables.
Notre copropriété avait voté une dispense avant 2024 : que faire ?
Le texte en vigueur ne prévoit plus de dérogation. Demandez au syndic, par écrit, les références du compte ouvert au nom du syndicat et, s'il n'existe pas, son ouverture sans délai ; le conseil syndical peut porter la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, notamment pour choisir la banque.
Le fonds de travaux peut-il rester sur le compte courant du syndicat ?
Non. Les cotisations du fonds de travaux de l'article 14-2-1 doivent être déposées sur un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, distinct du compte de gestion courante.
Comment vérifier que notre copropriété a bien un compte séparé ?
Demandez au syndic les relevés du compte ouvert au nom du syndicat, ou vérifiez l'intitulé du compte sur les documents bancaires. Le conseil syndical peut exiger la communication de ces pièces dans le cadre de sa mission de contrôle.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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