Sécheresse, argiles et fissures : de quoi parle-t-on ?
Le retrait-gonflement des argiles est le premier poste d'indemnisation « catastrophe naturelle » en France. Lors d'une sécheresse, les sols argileux se rétractent ; à la réhydratation, ils gonflent. Ces mouvements de terrain différentiels fatiguent les fondations et se traduisent par des fissures en escalier sur les façades, des décollements de dallage ou des portes qui coincent.
En copropriété, la façade, le gros œuvre et les fondations sont des parties communes. Les désordres qui les touchent relèvent donc du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic — même si un copropriétaire constate les fissures depuis son lot. Le copropriétaire signale, le syndic agit pour le compte du syndicat.
L'exposition d'un immeuble au phénomène se vérifie gratuitement sur le portail public Géorisques, qui cartographie l'aléa retrait-gonflement des argiles commune par commune.
La reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle
L'indemnisation au titre de la garantie catastrophe naturelle n'est ouverte que si la commune fait l'objet d'un arrêté interministériel reconnaissant l'état de catastrophe naturelle pour l'épisode concerné, publié au Journal officiel (articles L. 125-1 et suivants du code des assurances). Cette garantie est incluse d'office dans tout contrat d'assurance dommages couvrant l'immeuble.
C'est la commune qui dépose la demande de reconnaissance auprès de la préfecture. Le syndic a donc intérêt à se rapprocher de la mairie pour vérifier qu'une demande a bien été déposée pour la période de sécheresse en cause : sans arrêté, pas d'indemnisation « catastrophe naturelle » possible.
Déclarer le sinistre : délais et rôle du syndic
Une fois l'arrêté publié, le syndic dispose de 30 jours pour déclarer le sinistre à l'assureur du syndicat (délai porté de 10 à 30 jours par la loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021). Il rassemble les preuves : photographies datées, constats, éventuel rapport d'expertise, historique des désordres.
L'assureur mandate un expert pour établir le lien entre les dommages et la sécheresse reconnue. L'indemnisation suit ensuite des délais encadrés par l'article L. 125-2 du code des assurances : une provision est versée dans les deux mois suivant la remise de l'état estimatif des dommages (ou la publication de l'arrêté si elle est postérieure), et l'indemnisation est due dans les trois mois.
Combien reste à la charge de la copropriété ?
La franchise « catastrophe naturelle » est fixée par la loi et ne peut pas être rachetée par une clause du contrat. Pour un bien à usage d'habitation, elle est de 380 € — sauf pour les dommages dus aux mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, où elle s'élève à 1 520 € (article A. 125-1 du code des assurances). Dans une commune sans plan de prévention des risques naturels, cette franchise peut être modulée à la hausse si l'état de catastrophe naturelle a déjà été reconnu plusieurs fois pour le même risque au cours des cinq années précédentes.
| Point | Règle | Source |
|---|---|---|
| Nature des dommages | Mouvements de terrain différentiels (retrait-gonflement des argiles) | Code des assurances, art. L. 125-1 |
| Condition d'indemnisation | Arrêté interministériel de catastrophe naturelle publié au JO | Code des assurances, art. L. 125-1 |
| Délai de déclaration | 30 jours après publication de l'arrêté | Loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021 |
| Franchise habitation (hors sécheresse) | 380 € | Code des assurances, art. A. 125-1 |
| Franchise sécheresse | 1 520 € | Code des assurances, art. A. 125-1 |
| Versement | Provision sous 2 mois, indemnisation sous 3 mois | Code des assurances, art. L. 125-2 |
Après le sinistre : réparer et prévenir
Les travaux de reprise des fissures et de confortement des fondations portent sur des parties communes : ils sont votés en assemblée générale et répartis entre copropriétaires selon les tantièmes. Lorsque des désordres structurels affectent la sécurité de l'immeuble, ils peuvent relever des travaux urgents que le syndic fait exécuter sans attendre l'assemblée, à charge d'en informer aussitôt les copropriétaires.
Sur le long terme, un immeuble situé en zone d'aléa fort a intérêt à intégrer la surveillance des fissures et le confortement éventuel des sols dans son projet de plan pluriannuel de travaux, désormais obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans.
Questions fréquentes
Que faire si ma commune n'est pas reconnue en catastrophe naturelle ?
Sans arrêté de catastrophe naturelle, la garantie CatNat ne joue pas. Le syndic peut alors demander à la mairie de déposer (ou redéposer) une demande de reconnaissance auprès de la préfecture pour l'épisode de sécheresse concerné. En parallèle, certains désordres peuvent relever de la garantie décennale si l'immeuble est récent, ou d'une expertise amiable ; mieux vaut faire constater et dater les fissures sans attendre.
Qui déclare le sinistre : le copropriétaire ou le syndic ?
Pour des fissures affectant la façade, la structure ou les fondations — des parties communes — c'est le syndic qui déclare le sinistre à l'assureur du syndicat, dans les 30 jours suivant la publication de l'arrêté. Un copropriétaire ne déclare lui-même que les dommages propres à son lot privatif, auprès de son assurance habitation.
Combien de temps pour être indemnisé après une sécheresse ?
L'assureur verse une provision dans les deux mois suivant la remise de l'état estimatif des dommages (ou la publication de l'arrêté si elle intervient plus tard), puis l'indemnisation dans les trois mois (article L. 125-2 du code des assurances). Une franchise légale de 1 520 € reste à la charge du syndicat pour les dommages sécheresse.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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