Le DPE collectif : les petites copropriétés concernées en 2026
Le diagnostic de performance énergétique collectif porte sur l'ensemble de l'immeuble et informe la copropriété sur sa consommation d'énergie et ses émissions. Introduit par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (dite loi Climat et résilience), il s'applique progressivement selon la taille de la copropriété.
Le calendrier est désormais le suivant, pour les immeubles d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 : depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ; depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots ; et à compter du 1er janvier 2026 pour celles d'au plus 50 lots. En outre-mer, l'obligation entre en vigueur au 1er janvier 2028.
C'est la nouveauté marquante de 2026 : les petites copropriétés, jusqu'ici épargnées, doivent à leur tour faire réaliser leur DPE collectif. Le DPE collectif est valide dix ans (sauf réalisation d'un DPE plus favorable entre-temps).
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le projet de plan pluriannuel de travaux dresse, sur dix ans, la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la sécurité des occupants et à l'amélioration de sa performance énergétique, avec une estimation des coûts et un échéancier. Il est obligatoire pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation de plus de quinze ans.
Le déploiement s'est fait par étapes : depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2025 pour celles d'au plus 50 lots (Service-Public, fiche F36760). En 2026, toutes les copropriétés concernées doivent donc disposer de leur PPT ou l'avoir mis à l'ordre du jour. Une copropriété peut être dispensée si un diagnostic technique global (DTG) de moins de dix ans ne fait apparaître aucun besoin de travaux.
| Obligation | Seuil / condition | Entrée en vigueur | Source |
|---|---|---|---|
| DPE collectif | Plus de 200 lots | 1er janvier 2024 | Loi n° 2021-1104, art. 158 |
| DPE collectif | De 50 à 200 lots | 1er janvier 2025 | Loi n° 2021-1104, art. 158 |
| DPE collectif | Au plus 50 lots | 1er janvier 2026 | Loi n° 2021-1104, art. 158 |
| Projet de PPT | Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 | Loi n° 2021-1104, art. 171 |
| Projet de PPT | 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 | Loi n° 2021-1104, art. 171 |
| Projet de PPT | Au plus 50 lots | 1er janvier 2025 | Loi n° 2021-1104, art. 171 |
| Interdiction de louer (classe G) | Logement classé G | 1er janvier 2025 | Loi n° 2021-1104 |
| Interdiction de louer (classe F) | Logement classé F | 1er janvier 2028 | Loi n° 2021-1104 |
Le fonds de travaux : une cotisation qui ne baisse pas
Le fonds de travaux est obligatoire pour les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation. Sa cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Climat et résilience).
Ce fonds appartient au syndicat et le suit en cas de mutation : un copropriétaire qui vend ne récupère pas sa quote-part, qui reste acquise à l'immeuble. Il constitue la meilleure réponse au mur d'investissements que représentent la rénovation énergétique et l'entretien du bâti.
Ce qui ne change pas : les obligations permanentes
Au-delà des échéances datées, plusieurs obligations restent permanentes : l'immatriculation de la copropriété au registre national et sa mise à jour annuelle, la tenue d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat, l'établissement de la fiche synthétique de la copropriété, et — pour les immeubles antérieurs au 1er juillet 1997 — la tenue du dossier technique amiante. Le syndic est le garant de ce socle : un audit de conformité permet de vérifier, point par point, que la copropriété est à jour.
Questions fréquentes
Ma petite copropriété doit-elle faire un DPE collectif en 2026 ?
Oui, si elle compte au plus 50 lots et que le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 : le DPE collectif devient obligatoire pour cette catégorie au 1er janvier 2026 (loi Climat et résilience). Les copropriétés de 50 à 200 lots y sont soumises depuis 2025, et celles de plus de 200 lots depuis 2024.
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Le projet de PPT est obligatoire pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation de plus de quinze ans. Le calendrier d'entrée en vigueur, achevé au 1er janvier 2025 pour les copropriétés d'au plus 50 lots, fait qu'en 2026 toutes les copropriétés concernées doivent en disposer, sauf dispense par un DTG récent sans besoin de travaux.
Que risque une copropriété qui n'est pas à jour de ses obligations ?
Une copropriété non immatriculée ne peut pas percevoir certaines aides publiques ; l'absence de DPE collectif, de PPT ou de fonds de travaux engage la responsabilité du syndic et peut peser lors des ventes de lots. Le plus simple est de faire un point de conformité complet et de mettre les manques à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
Ce guide présente des informations générales à jour du droit en vigueur, sans valeur de conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre copropriété, échangeons.
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